Na čo sa pripraviť v prípade prijatia novely vládneho návrhu katastrálneho zákona?

Vládny návrh novely zákona o katastri nehnuteľností, ktorý bol predložený Národnej rade 7.1.2026, je v čase písania tohto článku v legislatívnom procese a zatiaľ nepredstavuje platnú ani účinnú právnu úpravu, a teda zatiaľ nie je záväzná. Navrhovateľom novely bolo 10.2.2026 požiadané o jej prerokovanie na najbližšej riadnej schôdzi parlamentu. Ak by bol návrh prijatý v predloženom znení, mohlo by dôjsť k viacerým významným zmenám, ktoré by sa dotkli každého jednotlivca pracujúceho s údajmi z katastra. Primárnou zmenou by bolo zavedenie spoplatnenia elektronických výpisov z listu vlastníctva, pričom návrh súčasne počíta s posilnením režimu ochrany osobných údajov evidovaných v katastri, s ukončením anonymného prezerania listov vlastníctva a s prísnejším sankčným mechanizmom pri neoprávnenom používaní údajov z katastra.

Zmena filozofie prístupu k údajom z katastra

Navrhovaná novela predstavuje posun v samotnej filozofii fungovania katastra nehnuteľností. Od doterajšieho modelu bezodplatnej a v zásade anonymnej dostupnosti údajov z listov vlastníctva sa prechádza k režimu kontrolovaného prístupu viazaného na identifikáciu používateľa a na prísnejšie vymedzené podmienky používania údajov. Zákonodarca tento odklon od anonymného prezerania listov vlastníctva odôvodňuje posilnením ochrany osobných údajov v súlade s GDPR, čím sa mení rovnováha medzi verejnou dostupnosťou údajov a ochranou súkromia vlastníkov.

Spoplatnenie elektronických výpisov z listu vlastníctva

Medzi najzásadnejšie zmeny z pohľadu aplikačnej praxe patrí zavedenie povinnosti úhrady správneho poplatku za vyhotovenie elektronického výpisu z listu vlastníctva. Doterajšia bezodplatná informatívna dostupnosť údajov z listov vlastníctva sa ruší, keďže mala podľa zákonodarcu viesť k využívaniu údajov aj na iné účely, než na aké boli podľa zákona určené. Po novom by sa vyberal správny poplatok za poskytnutie výpisu z listu vlastníctva v elektronickej podobe prostredníctvom špecializovaného portálu, pričom sa počíta s poplatkom vo výške 6,- EUR za jeden výpis. Zmenou by bolo aj to, že úplné listy vlastníctva sa budú vydávať síce za poplatok, ale už budú použiteľné na právne účely. Zadarmo zostanú iba základné údaje ako parcelné čísla, druh pozemku či výmera. Meno vlastníka alebo podrobnosti o vlastníckom práve však budú dostupné len registrovaným používateľom a za poplatok.

Koniec anonymného prístupu a povinná autentifikácia používateľov

Nový model prístupu zároveň znamená koniec doterajšieho anonymného prezerania listov vlastníctva. Údaje o nehnuteľnostiach a údaje o vlastníkoch v rozsahu mena a priezviska (resp. obchodného mena), veľkosti spoluvlastníckeho podielu, existencii ťárch a plomb budú síce naďalej sprístupňované prostredníctvom špecializovaného portálu, avšak prístup k týmto údajom sa bude viazať na vykonanie autentifikácie používateľa, a to prihlásením sa prostredníctvom elektronického občianskeho preukazu alebo zriadením používateľského účtu registráciou. Zákon zároveň počíta s evidenciou činnosti používateľov v informačnom systéme katastra, čím sa vytvára mechanizmus spätnej dohľadateľnosti prístupov k údajom.

Obmedzenie rozsahu zverejňovaných osobných údajov vlastníkov

Okrem toho návrh novely zasahuje aj do rozsahu osobných údajov, ktoré budú dostupné vo verejne prístupných listoch vlastníctva. V súčasnosti zverejňované údaje sa neobmedzujú len na označenie nehnuteľnosti, ale zahŕňajú aj podrobnú identifikáciu vlastníka alebo inej oprávnenej osoby, vrátane dátumu narodenia a adresy trvalého pobytu, čo je podľa zákonodarcu z pohľadu ochrany súkromia a osobných údajov, aj v nadväznosti na GDPR nariadenie, považované za problematické. Práve tento rozsah údajov má byť novým režimom obmedzený, čím dochádza k posilneniu ochrany identity vlastníkov nehnuteľností. Zároveň to však v aplikačnej praxi môže komplikovať jednoznačné rozlíšenie osôb s rovnakým menom a priezviskom, najmä v situáciách, kde bol práve dátum narodenia alebo adresa trvalého pobytu významným rozlišovacím kritériom.

Sprísnený sankčný režim pri neoprávnenom používaní údajov

Sprísnenie ochrany osobných údajov sa však neprejavuje len v obmedzení prístupu a rozsahu zverejňovaných informácií, ale aj v oblasti ich ďalšieho používania. Osobitne spornou časťou novely je sprísnenie sankčného mechanizmu pri používaní údajov z katastra. Konkrétne jednou z najspornejších častí návrhu je ustanovenie, ktoré zakazuje využívať kataster na vyhodnocovanie majetkových pomerov osôb a ich ekonomického správania. Znamená to, že ak niekto porovná nehnuteľnosti uvedené v katastri s majetkovým priznaním, vystavuje sa riziku sankcie vo forme pokuty. Konkrétne fyzickým osobám bude hroziť sankcia až do výšky 10.000,- EUR. Pre právnické osoby môže pokuta dosiahnuť až 50.000,- EUR.

Praktické dopady novely

Z pohľadu praxe novela kumuluje viacero efektov. Bežný vlastník stráca jednoduchú a dostupnú možnosť bezplatnej priebežnej kontroly údajov o svojom majetku, keďže aj elektronický výpis z listu vlastníctva sa stáva spoplatneným úkonom. Kupujúci a banky budú pri každom preverovaní právneho stavu nehnuteľnosti pracovať s platenými výstupmi, čo zvyšuje náklady transakcií a due diligence procesov. Pre advokátov, realitných maklérov a ďalšie subjekty, ktoré s údajmi z katastra pracujú systematicky, to znamená nárast administratívnej záťaže, nákladov na prístup k údajom a súčasne prísnejší sankčný rámec pri ich spracúvaní. Osobitne citlivá je situácia subjektov vykonávajúcich analytickú alebo monitorovaciu činnosť nad údajmi z katastra, ako sú médiá, občianske združenia či neziskové organizácie, kde kombinácia autentifikovaného prístupu, evidencie používateľskej činnosti a nových sankčných mechanizmov vytvára podstatne rizikovejšie regulačné prostredie než doteraz.

Nový model: menej anonymity, viac regulácie

V jednoduchosti povedané, prístup k údajom z katastra sa síce zachováva, no ak by novela prešla legislatívnym procesom, už by sa nejednalo o voľne dostupný a anonymný zdroj informácií, ako tomu bolo doteraz. Nový model je postavený na identifikovanom používateľovi, spoplatnených výstupoch a prísnejších pravidlách používania údajov. Výsledkom má byť systém, ktorý viac chráni osobné údaje vlastníkov a umožňuje lepšiu kontrolu nad tým, kto a na aký účel s údajmi pracuje, zároveň však zvyšuje náklady a komplikuje prístup k informáciám z katastra.

ARDEN LEGAL & TAX sa dlhodobo venuje právu nehnuteľností a pravidelne asistuje klientom pri prevodoch, financovaní, developerských projektoch aj právnych previerkach nehnuteľností. Vývoj tejto novely a jej praktické dopady budeme naďalej pozorne sledovať. Ak potrebujete vyhodnotiť, ako sa nové pravidlá dotknú vašich transakcií, interných procesov alebo práce s údajmi z katastra nehnuteľností, radi vám poskytneme odbornú konzultáciu.

Autor článku: Miroslav Horváth