Zmeny v stavebnom zákone: Prednáška Evy Pintérovej pre realitných maklérov

Na prednáške v spolupráci so Slovak Business Agency, ktorá sa uskutočnila 16. júla 2025, prednášala naša kolegyňa Mgr. Eva Pintérová ako odborná spolupracovníčka agentúry a predstavila najnovšie zmeny, ktoré priniesol od 1. apríla 2025 nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. Ide o jednu z najvýznamnejších reforiem v oblasti stavebného práva za posledné obdobie s dopadom na developerov, projektantov, úradníkov, právnikov a aj samotných realitných maklérov.

V prezentácii Eva predstavila právny rámec, ktorého cieľom je zjednodušiť, zefektívniť a digitalizovať celý proces výstavby od stavebného zámeru, cez získanie povolení až po kolaudáciu. Reforma reaguje na dlhodobé problémy praxe, kde výstavbu často komplikovalo zdĺhavé dvojstupňové konanie a nejednotný prístup úradov.

Jednou z najzásadnejších zmien je nahradenie dvojstupňového povoľovania, t.j. zlučuje územné a stavebné konanie do jedného konania o stavebnom zámere. Znamená to, že stavebník alebo ním poverený projektant podáva jednu spoločnú žiadosť, ktorá obsahuje všetky potrebné podklady, tak pre územné, ako aj pre technické posúdenie stavby. Výsledkom už nebude tzv. stavebné povolenie, ako sme boli doteraz zvyknutí, ale rozhodnutie o stavebnom zámere.

Ako bude vyzerať nový povoľovací proces?

1. Prípravná fáza – ešte pred podaním žiadosti

Dôležité je pochopiť, že hoci ide o jednostupňové konanie, zákon zavádza tzv. prípravnú fázu. Tá prebieha pred podaním samotnej žiadosti o stavebný zámer a jej cieľom je včas vyjasniť všetky podstatné otázky. V tejto fáze musí stavebník sprístupniť projektovú dokumentáciu prostredníctvom Portálu výstavby a požiadať dotknuté orgány o záväzné stanoviská.

Ide najmä o:

-        orgány územného plánovania;

-        orgány ochrany životného prostredia;

-        hygienické stanice;

-        hasičský a záchranný zbor (požiarna ochrana);

-        orgány pamiatkovej ochrany;

-        správcov technickej a dopravnej infraštruktúry.

Výsledkom tejto fázy je tzv. správa o prerokovaní stavebného zámeru, ktorá sumarizuje všetky získané vyjadrenia a identifikuje rozpory, ktoré sa nepodarilo odstrániť. Táto správa je povinnou prílohou k následnej žiadosti o rozhodnutie o stavebnom zámere.

2. Konanie o stavebnom zámere – vedené stavebným úradom

V druhej (hlavnej) fáze, ktorú už vedie príslušný stavebný úrad, sa posudzujú iba tie otázky, ktoré zostali sporné. Úrad môže vykonať dokazovanie v podobe miestnej obhliadky, výsluchu účastníkov konania alebo si vyžiadať odborný posudok. Ak však boli dôkazy predložené už počas prípravnej fázy, nemusia sa opakovať, čo prispieva k zrýchleniu celého konania.

Zákon zároveň zavádza dôležité procesné zmeny vo vzťahu k účastníkom konania a ich pripomienkam:

-        po novom sa neprihliada na podania osôb, ktoré nie sú účastníkmi konania;

-        neprihliada sa ani na opakované námietky, ak o nich už bolo právoplatne rozhodnuté v

predchádzajúcom konaní, či už správnym orgánom alebo súdom;

-       pripomienky účastníkov musia byť právne relevantné, teda musia sa týkať konkrétneho

zásahu do ich práv alebo oprávnených záujmov.

Ak sa pripomienky týkajú len osobných názorov, konfliktov so stavebníkom alebo všeobecného nesúhlasu bez vecného dôvodu, správny orgán na ne nebude prihliadať. Cieľom tejto úpravy je eliminovať šikanózne a obštrukčné praktiky, ktoré v minulosti často spomaľovali výstavbu.

Zákon výslovne zakazuje, aby úrad vyhovel pripomienkam, ktoré by viedli k porušeniu stavebného zákona, územného plánu alebo iných právnych predpisov. Napríklad, ak niekto žiada, aby stavba bola umiestnená v rozpore s územným plánom alebo mimo podmienok EIA procesu, teda procesu posúdenia vplyvov na životné prostredie, úrad na takúto požiadavku nesmie prihliadnuť.

Praktické prínosy, ktoré Eva zvýraznila:

Fikcia súhlasu – ak dotknutý orgán nevydá stanovisko v zákonnej lehote (zvyčajne 30 dní), jeho súhlas sa považuje za udelený. V praxi to znamená, že meškajúci úrad už nebude môcť zdržiavať výstavbu.

Rozšírenie stavieb bez povolenia – viaceré drobné stavby (napr. prístrešky, malé fotovoltické zariadenia) už nebudú vyžadovať ani ohlásenie, čo zjednoduší predaj pozemkov s menšími úpravami.

Digitalizácia cez Portál výstavby – všetky žiadosti, rozhodnutia, vyjadrenia a dokumenty budú vedené elektronicky. Investor si tak bude vedieť v reálnom čase overiť stav konania, získať dokumentáciu a prípadne reagovať na výzvy úradu.

Zvýšenie zodpovednosti odborníkov – zodpovednosť za súlad projektu so zákonom už nenesie stavebný úrad, ale projektant a zhotoviteľ.

V jednoduchosti povedané, proces výstavby sa síce zjednodušuje do jedného konania, ale zároveň sa kladie veľký dôraz na kvalitnú prípravu už pred jeho začiatkom. Výsledkom má byť rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré je komplexné, kvalifikované a právne záväzné bez potreby dodatočných rozhodnutí, ako tomu bolo v minulosti.

ARDEN LEGAL & TAX sa dlhodobo venuje otázkam práva nehnuteľností, územného plánovania a výstavby. Naši advokáti priebežne sledujú vývoj legislatívy a pomáhajú klientom zorientovať sa v nových pravidlách. Ak potrebujete konzultáciu k vplyvu stavebného zákona na vaše projekty alebo transakcie, neváhajte nás kontaktovať. Radi vám pomôžeme