Najnovšie zmeny v stavebnom zákone

Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon („Stavebný zákon“), ktorý prináša niekoľko zmien. Zámerom legislatívnej zmeny je zjednodušiť a sprehľadniť povoľovacie procesy.

Stavebný zákon zavádza ako hlavný povoľovací proces tzv. konanie o stavebnom zámere. Tento inštitút spája doterajšie územné konanie a stavebné konanie do jedného správneho konania, v ktorom sa rozhoduje o umiestnení stavby a jej realizácii súčasne. Výsledkom konania o stavebnom zámere je rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré nahrádza územné rozhodnutie aj stavebné povolenie.

Významnou zmenou je zavedenie fikcie súhlasu obce so stavebným zámerom v prípade, že sa v stanovenej lehote nevyjadrí. Podľa ustanovení stavebného zákona je obec povinná vydať záväzné stanovisko k stavebnému zámeru v lehote 30 dní pri bežných stavbách alebo v lehote 60 dní v prípade zložitejších stavieb. V prípade, ak obec záväzné stanovisko v stanovenej lehote nevydá, uplatní sa fikcia súhlasu, pričom sa bude mať za to, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.

Stavebný zákon rozširuje a spresňuje kategórie stavieb zavedením nových definícií a rozšírením okruhu stavieb, ktoré nepodliehajú povoľovaciemu konaniu. Patria sem drobné stavby so zastavanou plochou do 50 m², ako sú napríklad letné kuchyne, garáže, prístrešky alebo kôlne. Rovnako sem spadajú aj montované stavby do 50 m², napríklad prístrešky pre autá, a podzemné stavby do 25 m², ako sú pivnice či žumpy. Povolenie nie je potrebné ani pri bazénoch so zastavanou plochou do 25 m². Ďalej zákon uvoľňuje podmienky aj pre zariadenia na výrobu tepla, elektriny alebo chladu z obnoviteľných zdrojov energie s výkonom do 100 kW, pričom zariadenia s výkonom do 50 kW nepodliehajú ani ohlasovacej povinnosti. Tieto stavby nie je potrebné ohlasovať, ak sa nenachádzajú na verejnom priestranstve alebo vo vzdialenosti menej ako 2 metre od hranice susedného pozemku.

Rozširuje sa aj definícia jednoduchých stavieb. Výhodou týchto stavieb je, že ich realizáciu môže zabezpečiť samotný stavebník aj svojpomocne. Za jednoduché stavby sa podľa novej právnej úpravy považujú najmä bytové budovy so zastavanou plochou do 300 m², ako aj stavby na individuálnu rekreáciu s rovnakou maximálnou zastavanou plochou. Do tejto kategórie ďalej patria prízemné stavby so zastavanou plochou do 300 m² a výškou najviac 15 metrov, ako aj zmontované výrobky určené na bývanie alebo na poskytovanie služieb verejnosti, ktorých maximálna výška nepresahuje 6 metrov.

Stavebná inšpekcia, ktorú zabezpečuje štát prostredníctvom Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, bude vykonávať dohľad nad zákonnosťou výstavby, vrátane kontroly čiernych stavieb (stavby realizované bez právoplatného povolenia) a výkonu opatrení na odstránenie nepovolených stavieb.

Nový stavebný zákon zavádza povinnosť viesť stavebné konania elektronicky prostredníctvom informačného systému. Tento systém umožní podávať všetky žiadosti a návrhy výhradne elektronickou formou. Zároveň bude zabezpečené vedenie kompletnej spisovej dokumentácie v elektronickej podobe. Komunikácia medzi stavebnými úradmi, dotknutými orgánmi a účastníkmi konania sa takisto bude realizovať výlučne elektronicky, čím sa má dosiahnuť väčšia transparentnosť, rýchlosť a efektívnosť konaní.

Nový stavebný zákon podrobne upravuje právne postavenie a zodpovednosť jednotlivých účastníkov výstavby. Medzi kľúčové subjekty patrí stavebník, ktorý nesie hlavné povinnosti pri príprave a realizácii stavby. Projektant zodpovedá za správne vypracovanie projektovej dokumentácie a jej súlad s platnými právnymi predpismi. Za riadne uskutočnenie stavby sú zodpovedné osoby ako stavbyvedúci a stavebný dozor. Geodet zabezpečuje vytyčovanie stavieb a vykonáva potrebné geodetické práce. Samotnú realizáciu stavby podľa schválenej projektovej dokumentácie vykonáva zhotoviteľ stavby. Po dokončení výstavby prechádza zodpovednosť na vlastníka stavby, ktorý má povinnosť zabezpečiť jej údržbu a riadnu prevádzku.

Stavebný úrad v prípade zistenia nepovolenej stavby musí nariadiť jej odstránenie, ak nie sú splnené podmienky na dodatočné povolenie. Dodatočné povolenie stavby je možné len do 31. marca 2029, a to za presne stanovených podmienok Stavebným zákonom. Po tomto termíne bude možné postupovať len podľa režimu preskúmania spôsobilosti stavby na užívanie alebo povinného odstránenia stavby.

Správne konania začaté pred účinnosťou zákona sa dokončia podľa doterajších predpisov, čím sa zabraňuje retroaktívnemu zásahu do práv stavebníkov.